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房屋买卖合同遭遇离婚协议孰真孰假法来判
2012-8-1 11:59:50    法律视线
       案例:甲乙二人为夫妻关系,甲方名下有一套二居室,此房屋是双方结婚以后购得,属于夫妻共有财产。甲方在没有征得乙方同意的情形下,私自与第三人签订买卖合同,房屋没有过户也没有交付使用。在房屋尚未过户的情况下,乙方发现甲方将房屋售予他人事实,遂与第三人协商解除合同,遭到第三人的拒绝。后乙方将甲方与买主一同诉至法院,要求确认合同无效。
       判决结果:
       人民法院依照《婚姻法》17条《合同法》51条以及《物权法》106条的规定判决,确认甲方与第三人签订的房屋买卖合同无效。
       法律依据:
       A、《婚姻法》 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。
       夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
       注释:1、所谓“他人有理由相信”主要就是在对外关系上,如果一方做出决定,另一方没有表示否定,或者说提出异议,就认定为他人有理由相信。
       2、如果要推翻他人有理由相信,那就是提出证据。譬如说一方擅自处置财产,而这之前,夫妻双方有协议并且经过公证,且在处理时,他人知道或者应该知道时,可以推翻。
        B、 《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
       C、《物权法》 第一百零八条 善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
       案件要点:
       第一:本案所涉房产,是夫妻共有财产。
       虽然被告甲是以其自己名义购买所涉房产,但是其购买行为发生在夫妻关系存续期间,按照《婚姻法》17条规定,本案所涉房产为夫妻共有财产。
       第二、在夫妻共有财产存续期间,甲未经过本人同意,对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分,构成无权处分行为。
       ①根据《最高人民法院关于适用〈中华入民共和国婚姻法〉若于问题解释(一)》(以下简称(婚姻法司法解释(一)》第17条第2项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双万应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条也规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。”
       ②被告处分房屋不属于家事代理
       我国《婚姻法司法解释(一)》第17条第1项规定:“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定”。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项。其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面。此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。不动产的处分因价值重大,一方擅自处分会严重损害他方权益,故不属于日常家事的情形。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利,如变卖夫妻共同房产,均得由配偶共同决定处理,任何一方不得独断专行。在本案当中,被告甲对于涉及夫妻共有财产权益的重大事项之共有房产,在夫妻关系存续期间未经对方同意做出处分的行为,严重侵犯了原告的合法权益,其处分行为构成无权处分行为。
       第三:被告第三人对所涉房屋不构成善意取得。
       根据我国《物权法》的106条的规定,善意取得必须符合三个条件:1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的; 2.以合理的价格转让; 3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。在本案当中,房屋并没有变更登记也没有交付给被告李某,所以不应该构成善意取得,因此房屋转让买卖协议应为无效。
       建议:
       通过上述案例及论述,对购房人提出预防上述纠纷的建议:1、应该审查房屋共有权状况,可通过委托律师去房管部门查询等方式进行;2、对房主已婚的,一定要配偶签署同意出售房屋的书面材料3、对房本尚未办理的二手房,可以与“房主“签订定金合同,定金性质约定为立约定金,定金最好是总房款的百分之二十,后一旦合同被确认无效,房主仍可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金。
 
作者:     编辑:张成
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